2021年4月6日中午，中国政法大学法律硕士学院第三十八期午间系列沙龙在学院路校区科研楼B205会议室举行。本次沙龙的主讲嘉宾为 中国政法大学法律硕士学院教授、博士生导师、中国法学会民法学研究会常务理事、北京市物权法研究会副会长、中国法学会《民法典》编纂课题组成员刘保玉教授，主题为“居住权制度适用中的若干问题”。同时邀请中国政法大学法律硕士学院教授刘智慧、中国政法大学民商经济法学院副教授靳文静、中国政法大学法律硕士学院讲师李琳作为与谈嘉宾，学院师生近30人参加了本次沙龙。沙龙由学院私法教研部副主任乌兰主持。

2019年4月,我国的《民法典》物权编草案中重新编入了居住权的内容。在专家学者的共同努力下，居住权最终得以写入2020年5月通过的《民法典》。居住权制度具有赡养扶助关怀的人文属性，在最初设立居住权过程中，立法目的是为了解决弱势一方在社会生活中遇到的居住问题，并希望其在房屋利用和社会稳定方面能够产生作用。本次沙龙旨在分析居住权制度适用中的若干问题，对我国居住权制度的规则进行解读和思考，进而丰富学院教学理论和实践经验。

研讨会开始，刘保玉教授首先对居住权的概念和特点进行介绍，并指出了《民法典》增设居住权的意义和所要解决的问题。他认为在《民法典》编纂中是否有必要规定居住权，要从务实的角度看，主要在于这个制度主要用于解决什么问题？他通过司法案例指出，居住权制度能够在一定程度上保护居民的居住权益，特别是对弱势群体在房屋居住方面能产生应有的保障。随后，刘保玉教授解读了《民法典》关于居住权的六条规定，即第366条到第371条共计6个条文分别对居住权的定性、设立形式、合同要素、权利限制、生效与消灭等内容逐一进行了分析。他指出，虽然争议已久的居住权制度终于写入《民法典》中，但有关规定仅有六条，相对于庞大的居住权制度体系来讲未免过于单薄。法律规定的简略，导致适用中会出现诸多需要解决的问题，需要进行前瞻性的思考并提出解决预案，例如：商住两用房可否设立居住权？居住权可否在单元住宅的部分之上设立？居住权可否分时段设立？租赁关系可否借居住权的规定而登记为用益物权？房主为他人登记设立居住权后，可否撤销或解除？居住权存续期间房屋的维修、修缮义务或费用由何方承担？以及住宅居住权与抵押权、租赁权冲突解决规则、居住权的商业性利用问题，设立居住权的房屋被征收以及灭失等情况下相关问题的处理等 23个问题。刘保玉教授一一做了精彩细致的解答，赢得在场听众热烈的掌声。

与谈人靳文静副教授赞同刘保玉教授对居住权制度及相关问题的解答和分享，表示深受启发并做了相关补充。她指出，近年来关于居住权的诉讼居高不下，尤其是民事诉讼。我国《民法典》对居住权制度的设立出于司法实务考虑，回应了现实需要。但是《民法典》中对居住权制度的规定并不充分，立法者需要做进一步的改进和完善，比如扩大居住权的适用范围。此外，靳文静副教授还发现，《民法典》正式颁布之前，司法实践中与居住权有关联的案件已经越来越普遍，但因缺乏相关的法律规定，部分法官只能依据法律原则及法律价值对相关案件进行判断。比如在老人去世未通过遗嘱为再婚配偶设定居住权的案例中，出现了同案不同判的现象，这是一个很值得大家深入讨论的问题。而解决这些问题的答案，就在于我们的立法目标所在何处。

与谈人刘智慧教授就居住权的权利范围和取得方式做了精彩分享。她指出，居住权人在使用居住权时的权利范围，需要根据与所有权人之间的约定来进行认定。同时刘智慧教授列举了相关司法解释中对抵押权和租赁权发生冲突时的规定，来类比处理居住权与其他权利之间的冲突。她还指出，要想正确处理好司法裁判中出现的同案不同判问题，在立法上需要完善法律法规并明确司法态度。同时居住权的取得方式，不应该仅仅局限于遗嘱、合同这两种，我们还可以扩展到善意取得等其它方式。最后，刘智慧教授指出，在法律适用方面，《民法典》第371条在解释上存在分歧，关于居住权制度的其他5条法律条文并不能满足遗嘱设立居住权的参照要求，甚至有所冲突。因此，她建议增设居住权的取得方式，并对遗嘱设立居住权的具体规则予以细化。

图5

与谈人李琳老师指出，《民法典》的立法目标应落实到制度供给层面，即最大程度满足司法实践的需要。时至今日，人们对于房屋居住属性的需求日渐多元化，居住权制度也不应仅仅只是为了解决过往婚姻、家庭中出现的问题，而应在保障弱势群体基本居住条件的基础上，对房产的最大化使用给出更多思路。所以居住权的适用范围不应仅局限于婚姻家庭、继承等民事关系，还可以扩大至社会生活中民众对经济利益的需要。同时在立法层面，应增设一般性用益物权制度，否则将会加重居住权的立法负担。李琳老师还表示，我国目前的社会保障制度、婚姻家庭制度等都无法完全解决相关群体的居住性问题，故设立居住权有利于在我国现行法律体系下达成保护相关群体居住性利益的目的。

本次沙龙在热烈的学术探讨氛围中进行，老师们积极参与到主题讨论中，刘保玉教授不断对会议中提出的问题进行了认真仔细的解答。乌兰老师也提出了自己的问题：对小产权房设立居住权应该如何进行？在居住权不能继承、转让的情形之下，居住权人死亡时房屋该做如何处理？设立居住权是否有规避现有限购条件的可能？如共有产权房在设立居住权时，是否应在立法上予以相应限制？刘保玉教授对每个问题都给予了耐心解答。在场的同学也努力抓住这次学习的机会，积极向老师们提问。老师们耐心、仔细为大家答疑解惑。

最后，主持人乌兰老师再次对参加讲座的主讲嘉宾和与会嘉宾表示感谢，同时也希望更多的老师关注和支持居住权制度建设。

本次沙龙使大家进一步理解了在立法中设立居住权的宗旨目的和重要意义，学习到居住权在适用中存在的各种问题和解决方案，大家感到收获满满。沙龙在热烈的掌声中圆满结束。